Affitti San Benedetto del Tronto, Daniele Primavera: per evitare problematiche “Chiedete una consulenza gratuita prima di sottoscrivere un contratto”

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SAN BENEDETTO DEL TRONTO – “In questo tempo di Avvento vorrei proporre di guardarci un po’ intorno con attenzione per vedere chi quest’anno proprio non ce la fa. Nel condominio o nel quartiere in cui abitiamo forse c’è qualche famiglia che non riesce a pagare l’affitto o le bollette.
Sarebbe bello provare a organizzare una colletta tra i condomini o nel quartiere (sempre con molta discrezione) e cercare il modo di farci prossimi a queste reali situazioni di povertà. Chi ha appartamenti affittati e dovesse accorgersi che i suoi inquilini restano indietro con il pagamento del canone di affitto, potrebbe cercare di andare incontro alle loro necessità, pazientando rispetto alle scadenze o magari abbuonando parte dell’arretrato o tutto l’arretrato, naturalmente se questo rientra nelle sue possibilità. Non può accadere che in pieno inverno qualcuno si veda recapitare la lettera di sfratto, magari nel momento in cui tanti altri sono nel pieno dei festeggiamenti natalizi!
Stiamo vivendo una situazione di emergenza reale e se non facciamo questa carità concreta al nostro prossimo che abita vicino a noi, come possiamo vivere? – Sono queste parole di don Gian Luca Rosati, parroco della comunità di Cristo Re, che ci hanno ispirato una riflessione sul tema delle locazioni.

Per saperne di più abbiamo incontrato Daniele Primavera, dal 2018 delegato dell’Unione Inquilini per la provincia di Ascoli Piceno.

Quali sono le contestazioni più frequenti, Daniele?
C’è spesso un abuso contrattuale: i proprietari, infatti, per ottenere vantaggi fiscali, spesso tentano di far sottoscrivere contratti aggiungendo al canone cospicue spese condominiali mensili che non hanno riscontro nella realtà. Assistiamo anche ad un aumento considerevole dei contratti di natura temporanea che vengono sottoscritti non per reali necessità, ma perché magari il locatore vuole avere l’immobile libero in estate o comunque non essere vincolato a impegni. In questi casi i proprietari pensano di eludere dei rischi, ma in realtà rischiano molto di più compiendo tali soprusi. Nel primo esempio fatto, dobbiamo tutti tenere presente che le spese di condominio addebitabili agli inquilini sono solo alcune e strettamente previste dalla legge. Pertanto tutto ciò che a volte viene computato indebitamente tra le spese a carico del conduttore può essere richiesto indietro dallo stesso in qualsiasi momento. Per quanto concerne il secondo caso, ovvero il contratto di natura temporanea, voglio specificare che la durata transitoria, nei casi in cui la legge non la prevede, non la si può fare. È vietato. Tutti quei mediatori che incoraggiano queste tipologie di contratto espongono i proprietari a tanti rischi. Il non rispetto della clausola dei requisiti di transitorietà implica la possibile conversione del contratto a quello tipico di durata ordinaria. Non sempre i proprietari sanno che si deve rientrare in una specifica casistica e supportare con prove documentali la ragione che spinge alla transitorietà.

Ci racconta un caso di cui si è occupato recentemente?
Un caso di queste ultime settimane riguarda un contratto in cui è indicato un costo forfettario di spese di condominio mensili pari a 200 euro di cui solo 30 giustificabili. Di fronte ad un contratto del genere, come Unione Inquilini provvediamo a sostenere le ragioni dell’inquilino. E le sosteniamo perché quello è un contratto truffa. La legge, infatti, stabilisce quali spese siano di competenza dell’inquilino e quali del proprietario; l’inquilino è tenuto a versare solo la parte di sua competenza. Patti non conformi alla legge non sono ammessi. In questo specifico contratto, che è a canone concordato, il proprietario riceve ogni mese 400 euro a titolo di canone e 200 euro a titolo di spese condominiali. Questa somma, in pratica, serve a mascherare un reddito sul quale il proprietario non paga alcuna imposta e che pesa totalmente sull’inquilino. Un contratto così, paradossalmente, può far pagare un conto salatissimo al proprietario: L’inquilino può chiedere il rimborso del malversato per tutta la durata contrattuale, mentre l’Agenzia delle Entrate può comminare pesanti sanzioni e recupero delle tasse eluse. Ricordiamo che con il canone concordato, invece, ci sono agevolazioni importanti: se unito all’utilizzo della cedolare secca, l’importo IRPEF dovuto è solo il 10% dell’ammontare, con un fortissimo abbattimento della tassazione e ulteriori sconti IMU, imposta di registro etc.

Chi si rivolge al vostro Sindacato?
Le persone che si rivolgono a noi possono essere divise in due canali principali. Il primo è costituito da coloro che si accingono a sottoscrivere un contratto di locazione e correttamente vengono da noi prima della firma per farci analizzare il contratto e soprattutto verificarne la concordanza con gli accordi siglati in Comune, gli unici che hanno valore legale. L’altro canale è costituito da utenti che sono in crisi, in genere inquilini che hanno perso una relazione di fiducia con il proprietario e si rivolgono a noi per chiedere supporto e consulenza tecnica. È chiaro che il tipo di intervento che possiamo fare è diverso a seconda che si venga da noi in fase pre – contrattuale o in fase post-contrattuale. Da noi passano molte condizioni diverse: inquilini sotto sfratto, arrivati a fine locazione, che stanno vivendo un conflitto con la proprietà, che hanno ricevuto una disdetta senza il congruo preavviso, fino a controversie per l’uso di locali condominiali. A volte vengono persone anche relativamente benestanti per problemi con contratti ad uso studentesco in altre città e ci chiedono aiuto; altre volte, invece, vengono persone con disagio socio-economico. Molti italiani, ma anche molti stranieri. La verità è che a San Benedetto del Tronto l’inquilino, a prescindere dal reddito, è comunque sotto scacco dei proprietari, perché c’è poca offerta di immobili residenziali. Tanti sono i fattori che portano a questa bassa offerta. Prima di tutto, a causa del terremoto, alcune famiglie dell’interno si sono spostate sul litorale, quindi in città la popolazione è aumentata; le nuove costruzioni, poi, a causa del Covid, sono bloccate e la richiesta turistica continua a sottrarre abitazioni ai residenti. Pertanto i canoni richiesti sono spesso alti. A 450 euro, infatti, si trovano appartamenti molto piccoli e di qualità scadente, mentre per un immobile dignitoso spesso la somma parte dai 600 euro. Per poter sostenere un canone del genere, occorre che nella famiglia dell’inquilino ci siano almeno due persone che lavorano o un reddito alto. In un contesto del genere, tutti gli inquilini purtroppo risultano svantaggiati!

Dunque quale consiglio si sente di dare a proprietari ed inquilini?
Nell’interesse di entrambe le parti, auspico la richiesta di una consulenza gratuita prima di sottoscrivere un contratto, perché, quando il contratto è già in corso, dobbiamo solo far valere la legge e non possiamo più intervenire. Ma più di ogni altra cosa invito al rispetto delle regole tutti, proprietari ed inquilini. Rispettare le leggi nazionali e gli accordi territoriali permette alle parti di dormire sonni tranquilli.

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